“以房（fáng）养老（lǎo）”能否以及（jí）何时能够成为广大居民（mín）的（de）养（yǎng）老可（kě）选项？随着北京（jīng）率先（xiān）明确将试（shì）行不动产信托财产登记制度，这一话（huà）题的关注度也有（yǒu）所升温。

　　中共中央（yāng）、国务院刚刚发布的《关（guān）于深化（huà）养老服务改革发展的意见》提出，要大力发展养老金融，其中提到要“拓展（zhǎn）养老服务信托业务”。在（zài）我国老（lǎo）龄化速度（dù）加快、程度加深背（bèi）景（jǐng）下，考（kǎo）虑到国内住房反向抵押的推（tuī）进效果不及预期（qī），能否在“以（yǐ）房养老”、不动产财富传承方面破局，成为正处于“新三分类”转型期的信托公司一个重要的探索（suǒ）方向。

　　中（zhōng）国（guó）信托业（yè）协会近（jìn）期发布的《2024年信托业专题研究报告》(下（xià）称《报告》)提到（dào），信托在服务养老（lǎo）方面具有独特（tè）的制（zhì）度优势（shì），但目前我（wǒ）国养老信托仍处于起步阶段，还面（miàn）临（lín）不少痛点（diǎn），其中首要难题就是财产登记与税收（shōu）制度安排。

　　业内认为，北京在不动产信托登记制度上（shàng）的破冰，为其他一二线城市乃至全国的（de）制度完善打开了空间，从而让“以房养老”信托实践有了更多（duō）可（kě）能性，但还有（yǒu）待税收等相关配套制度的进一步完（wán）善，生态圈（quān）的打造（zào）和信托公司商业模式的转变、专业能力的提升同（tóng）样重要。

　　“以房养老”缘何（hé）难普及

　　“养（yǎng）老（lǎo）(金（jīn）融)最主要是解决钱从哪里（lǐ）来的（de）问题，资金来源非常重要。”《报告》专题课（kè）题组成员（yuán）上海信（xìn）托战略发（fā）展总部（bù）副（fù）总经理付宇翔（xiáng）在《报告》发布会（huì）上表示（shì），从国（guó）外经验（yàn）来看，房产等多（duō）元资（zī）产是养老资金的一个重要来源，这可以为我国应对老龄化带来很多（duō）启（qǐ）发。

　　《报告》提到，美国、日本等成熟经济体养（yǎng）老（lǎo）金融发展（zhǎn）的特（tè）点之一是利用养老金（jīn）融体（tǐ）系，通过盘活（huó）房产的（de）方式（shì）为（wéi）老年人提供养老所（suǒ）需的资金。以日本为（wéi）例，日本的“倒按揭”贷款试点始（shǐ）于1981年，至（zhì）今已有超过40年的（de）历史，在此期间，相（xiàng）关制（zhì）度（dù）不断完善，并发展出抵押、信（xìn）托（tuō）等多种模式，互为补充地满足老（lǎo）年（nián）人“以房养老”的需求。

　　房产（chǎn）同样占（zhàn）据（jù）我国居民（mín）财富的较大比重（chóng），关于（yú）“以房养老”话题的讨论由（yóu）来已（yǐ）久，“倒按（àn）揭”探索也（yě）已推进多年，但节（jiē）奏缓慢。

　　“过（guò）往我国‘以房养老’的（de）模式主要是住房反向抵押（yā），经（jīng）历过一轮初期探索，总（zǒng）体成效（xiào）并不（bú）显著。”付（fù）宇翔称，住房反向（xiàng）抵押模式在推广过程中受到来自供给和需求端的双重阻（zǔ）力（lì）。

　　住房反向抵押（yā）模式（shì），主要是（shì）指“老年人住（zhù）房反向抵押养老保险”，这是（shì）一种将住房（fáng）抵押与终（zhōng）身（shēn）养老年（nián）金保险相（xiàng）结合的创新型商（shāng）业养（yǎng）老保险业务，即拥有房屋（wū）完（wán）全（quán）产权的老年人将其房产抵押（yā）给保险公（gōng）司，继续（xù）拥有（yǒu）房屋占有、使用（yòng）、收益（yì）和经抵（dǐ）押权人同意的（de）处置权，并（bìng）按照约定条件领取养老（lǎo）金直（zhí）至身（shēn）故；老年人身（shēn）故后，保险公司（sī）获得抵押房产（chǎn）处置权，处置所得（dé）将（jiāng）优先用于偿付养老保险（xiǎn）相（xiàng）关费用。

　　2013年（nián）9月，国务院制定《关于（yú）加快发展养老服务业的若干意（yì）见》，提出（chū）开展老年人住房（fáng）反向抵押养（yǎng）老保险试点。次（cì）年（nián）6月，原（yuán）保（bǎo）监会起草了《关（guān）于开（kāi）展老年人住房反向（xiàng）抵押养老保（bǎo）险试点的指导意见》，计划于2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、广（guǎng）州、武汉四个城市进行业务试点；2016年7月，原保监会决定将试点（diǎn）范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单（dān）列市以及江（jiāng）苏省、浙江（jiāng）省、山东省、广东省的部分地级市，试点（diǎn）期间延长至（zhì）2018年6月30日；2018年7月，原银保监会发布通知，决定将老年（nián）人住房反向抵押养老（lǎo）保险扩（kuò）大到全国范围（wéi）开展。

　　但近（jìn）年来，市场上的相关动态消息和推进成（chéng）果数据不多，反而成为（wéi）一些不法分子筹划养老金融骗局的“噱头”。更（gèng）早前（qián）的公开（kāi）资料显示，2016年10月和2015年3月，原保监会曾（céng）批复同意了中国人（rén）寿、幸福人寿相关业务产（chǎn）品的保险条款和（hé）保险费率（lǜ）。

　　《报告》认为，国外“倒按揭”模式在（zài）我国推行困（kùn）难有多（duō）方面原因，包括配套制度建设（shè）的缺失，以及该模式与中国居民传（chuán）统的养老观念存在一定冲突等（děng）。“积极探（tàn）索‘以房养老’信（xìn）托这类‘存房养老’的模式，可以（yǐ）成（chéng）为（wéi）中（zhōng）国特色‘以房养（yǎng）老’发展的重要路径。”《报告（gào）》称。

　　制度堵点正在打通

　　“以房（fáng）养老”信托（tuō）将如何破（pò）解过去模式（shì）推广过程中（zhōng）的痛点，又面临（lín）哪些新的堵（dǔ）点？

　　付（fù）宇（yǔ）翔认为，作为养老服务信托的一种，“以房养老”特色化信托方案一方面在需（xū）求端更符合中国人的养（yǎng）老观念，即老年人无需将（jiāng）房产抵押（yā）；另一方面，“以房养老”信托对于信托公司而言是服（fú）务信托的一（yī）类，不会带来金融系统性风险。此外，相较于老年人（rén）自行出租房（fáng）屋养老或是换房养（yǎng）老，信托可以发挥财产保（bǎo）护（hù）和财产（chǎn）隔（gé）离功能。

　　他进一步介绍说，“以（yǐ）房养老”信托的业务逻辑在于，房（fáng）产将（jiāng）作（zuò）为老年人（rén）的家庭财产，在老年人在世时作为其（qí）养老的资金来源之一，即（jí）委托人以（yǐ）自己的不动产产权设立信托，产权（quán）转移至受托人名下并登记为（wéi）信托财产，受托人以信托财产所有权人（rén）的名义委托（tuō）资产服务机构管理（lǐ）、运用该处房产，取得资金收入并归入信托财产，用于支（zhī）付合同约定的养老费用；老年人（rén）离世后，不动（dòng）产则（zé）将按照委托人意愿处置或（huò）运用，相关收入（rù）可以作（zuò）为其财富传承的一部分，也可以发挥社会公益作用（yòng）。

　　付（fù）宇翔认为，借鉴（jiàn）国外（wài）经验并（bìng）结（jié）合国内实际（jì），这将在很大程度上解决（jué）养老“钱从哪儿来”的问题，即通（tōng）过拓展资产类型，将（jiāng）房产等多元资产装（zhuāng）入信托以（yǐ）为（wéi）养老资（zī）金“开源”。而在（zài）服（fú）务（wù）养老方面，信托有着财（cái）产（chǎn）隔离等独特的制度优势，且支持现金之外的多元化养（yǎng）老财产，提供（gòng）的养（yǎng）老金融产品或服务也可以更加灵活、多元（yuán）。

　　但这一畅想要落（luò）地，面临着制（zhì）度上的“堵点”，两个（gè）核心问（wèn）题一是信托（tuō）财产（chǎn）的登记问题，二是不动（dòng）产产权过户（hù）涉及的税（shuì）收问题。

　　事实（shí）上，信托财产登（dēng）记（jì）制度的（de）缺位困扰信托行业（yè）已久。尤其在2023年6月信（xìn）托业务“新三分类”新（xīn）规实施（shī）后，监管（guǎn）鼓（gǔ）励发展的家（jiā）族信托、家庭服务（wù）信托、风险处置服务信托等资产服（fú）务（wù）信（xìn）托业（yè）务，对（duì）应的很大一部分信托财产都（dōu）涉及（jí）股权、不动产（chǎn）等。

　　好消息是，近年（nián）来（lái），上海、北京、天津、杭州（zhōu）等地都（dōu）在不动产信托（tuō）领（lǐng）域进行（háng）了积（jī）极探索。就在2024年12月，国家（jiā）金融监督管理总局北（běi）京监管局、北京市规划和（hé）自然资源委员会联合发（fā）布了《关于做好不动（dòng）产信托财（cái）产登记工作的通知(试行)》(下称《通知》)，明确了不动产装（zhuāng）入信（xìn）托的操作路径（jìng）和落地依据（jù）。

　　文件（jiàn）明确，不动产信托是指委托人依法将其不动产转移给（gěi）信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受（shòu）托人名义进行（háng）管理、运用和（hé）处分的信托业务。不动产信托财产登记，则是指委托人将国有土地上已取得合法不动产权（quán）证书的不动产相关权利转移给信（xìn）托（tuō）机构，依法向不动（dòng）产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产（chǎn）登记簿的行为（wéi）。

　　根据（jù）《通知》安（ān）排，不动产信托财（cái）产（chǎn）登（dēng）记的（de）办理流（liú）程分（fèn）三步：一是办理信（xìn）托（tuō）产品预登记。不动产信托（tuō）成立前，信（xìn）托机（jī）构应当根（gēn）据（jù）信托登（dēng）记相关（guān）规定在中（zhōng）国信托登记有限责任（rèn）公司办（bàn）理信托产品预登记，取（qǔ）得产品（pǐn）编码、信托预登（dēng）记完成通知书（shū）。二（èr）是委托人与信托机构（gòu）共同（tóng）签订（dìng）信托（tuō）文件，且信托（tuō）文件中（zhōng）应明确信托目的、信托（tuō）财产、信托期限、信托当事（shì）人的权利义务、信托（tuō）财产管理、运用和处（chù）分等具体内容。三是（shì）委托（tuō）人与信托机构（gòu）共（gòng）同向不动产登记（jì）机构提出登记申请，不（bú）动产（chǎn）登记机构根据契（qì）税（shuì）完税(或减（jiǎn）免税)凭证、信托文件及中国（guó）信托登记（jì）有限责任公（gōng）司出具的证明文件办理不（bú）动产转移（yí）登记。

　　业内普遍认为（wéi），尽管税收等配套细则（zé）还有待完（wán）善，但这已经标志着不动产信托（tuō）财产登记（jì）制度建设向前迈出了一（yī）大步。

　　“这对我（wǒ）们（men）信托行业(来说)是一个令人（rén）振奋的好（hǎo）消息。”付宇（yǔ）翔认为，这也会（huì）成为推动全国各地尤其一二线城市跟进落实（shí）相关政策的（de）重要契机，为包括“以房养（yǎng）老”信托在内的不动产信托（tuō）落地提供更多可能。

　　但他也强调，相关业务的推进还涉及银行（háng）、房产运营机构、养老服（fú）务机构、资（zī）产管理机构等多（duō）方“角色”，既（jì）需要打造一个成熟生态圈协同展业，也考（kǎo）验（yàn）着信托公司的专业能力（lì）。